간주임대료 계산법

간주임대료란?

부동산 임대를 하다 보면 "간주임대료"라는
용어를 들어보셨을 것입니다.
특히 법인 소유 부동산을 특수관계인에게
임대하는 경우,
간주임대료를 계산하고 부가가치세를
신고해야 합니다.
간주임대료의 개념, 계산 방법,
적용 대상,
그리고 주의할 점까지
쉽게 정리해보겠습니다.

1. 간주임대료란?

간주임대료
실제로 임대료를
받지 않더라도
세법상 임대수익이 있다고
간주하여 계산하는 금액입니다.
이는 세금을 회피하기 위해
무상 또는 저가로
임대하는 것을 방지하기 위한 제도입니다.

쉽게 말해,
보증금만 받고
월세를 받지 않는 경우에도
일정 금액을
임대료로 간주하여
부가세를 내야
한다는 것입니다.

2. 간주임대료 계산법

간주임대료는
다음 공식으로 계산됩니다.

간주임대료 =
(보증금 × 정기예금이자율) ÷ 12

보증금:
임대차 계약서에 명시된 금액

정기예금이자율:
한국은행이 발표하는
정기예금 평균이자율
(매년 변동)

12개월로 나누는 이유:
월별 간주임대료를 계산하기 위해


* 예제 계산

예를 들어,
보증금이 5억 원이고, 정기예금이자율이
연 2.0%라고 가정하면

(500,000,000 × 0.02) ÷ 12 = 833,333원 (월 기준)

즉, 매월 83만 3,333원이 간주임대료가 되고,
이에 대한 부가세(10%)는 83,333원입니다.

3. 간주임대료 적용 대상

간주임대료는
다음과 같은 경우에
적용됩니다.

1.
법인이 보유한 부동산을 특수관계인에게
무상 또는 저가로
임대하는 경우


2.
개인이 상가 등
과세 대상 부동산을
보증금만 받고 임대하는 경우


3.
주택의 경우,
보증금이 3억 원을 초과하는 경우
(세부 기준 적용)

* 중요한 점

주택 임대는 면세지만,
상가, 사무실 등은
과세 대상입니다.

오피스텔은
사용 용도에 따라 과세 여부가
달라질 수 있음

4.간주임대료 부가가치세 신고 방법

간주임대료는 부가세 신고 시 포함해야 합니다.

신고 기간: 부가가치세 신고 기간 (1월, 7월)

신고 대상: 과세 대상 부동산 임대사업자

신고 방법: 홈택스에서 전자 신고 또는 세무사 대행


* 주의할 점

간주임대료를
신고하지 않으면 가산세
(무신고 가산세, 납부 불성실 가산세)가 부과될 수 있음

매년 정기예금이자율이
변동되므로
최신 이자율을 확인 후
계산 필요

5. 간주임대료 절세 방법

간주임대료로 인해
부가세 부담이
커질 수 있습니다.
이를 줄이기 위한 방법은
다음과 같습니다.

1) 보증금을 줄이고
월세를 높이는 방식으로 계약

보증금이 클수록
간주임대료가 증가하므로,
보증금을 줄이고
월세를 높이는 것이
절세 방법 중 하나입니다.

2) 주택임대사업자로 등록하여
     면세 혜택 적용

주택 임대는
일정 요건을 충족하면
부가세가 면제될 수 있으므로, 세무사와 상담 후
임대사업자 등록을
고려해볼 수 있습니다.

3) 간주임대료 계산 시
     최신 이자율 확인

정기예금이자율이 변동되므로
매년 한국은행 공시 이자율을 확인하여 정확한 금액을 신고하는 것이 중요합니다.


* 간주임대료는
부동산 임대 시
반드시 고려해야 하는
요소입니다.
특히 상가 임대 사업자나
법인은 이를 정확히 계산하고 신고하지 않으면
가산세 부담이 생길 수 있습니다.

* 간단 정리

간주임대료는 보증금 × 정기예금이자율 ÷ 12로 계산

상가, 사무실 등
과세 대상 부동산에 적용

1월, 7월 부가세 신고 시 포함해야 함

보증금을 낮추고 월세를 높이는 방법으로 절세 가능


부동산 임대사업을
운영 중이라면,
간주임대료 규정을
잘 이해하고 사전에 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.


*2024년 적용 이자율
간주임대료 계산 시 적용되는 정기예금이자율은 매년 기획재정부에서 고시하며,
이는 전년도 1년 만기
정기예금 평균 이자율
등을 고려하여 결정됩니다.
2024년 귀속 소득에 적용되는 이자율은 3.5%입니다.

이 이자율은
2021년과 2022년의 1.2%에서 2023년 2.9%로 상승한 후, 2024년에
3.5%로 인상되었습니다.  
이는 최근 시중금리
상승 추세를 반영한 것입니다.

간주임대료는 보증금 × 정기예금이자율 ÷ 12의 공식으로 계산

보증금이 5억 원이라면 간주임대료는 다음과 같이 계산됩니다:

간주임대료 =
(500,000,000 × 0.035) ÷ 12 = 14,583,333원 (월 기준)

이렇게 계산된
간주임대료에 대해 부가가치세(10%)를 적용하면,
매월 약 1,458,333원의
부가세를 납부해야 합니다.


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